【克而瑞地评】青羊区外光华33亩土地看地报告出炉

11月28日，成都主城区将有3宗住宅用地走上拍卖席，分别为青羊区33亩纯住宅用地、金牛区49亩商兼住用地、成华区54亩纯住宅用地。

其中，青羊区宗地起拍价高达11000元/㎡，而地块本身品相如何？【克而瑞地评】首推青羊区外光华33亩土地看地报告。

要点一览

• 宗地位于外光华板块，临近青羊总部经济集聚区，为青羊区重点开发区、未来城市新中心，发展潜力大
• 区域交通整体通达度高，商业、医疗等各项配套纯熟，与宗地一街之隔规划有泡桐树小学等覆盖3-18岁全龄教育，教育优势突出，配套附加值高；
• 区域市场关注度高，房企投资热情较高 
• 宗地为袖珍型低密纯住宅地块，且掺杂不利因素，考验企业产品打造与销售能力；且区域同类型待开发地块较多，拿地后需把控入市节点

• 区域商品住宅存在市场缺口，正处于刚需向改善过渡阶段，刚需、改善均存在市场契机

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地块外部环境解读

未来城市新中心，区域价值有提升的契机

1

---地理位置：

400家总部企业聚焦  未来城市新中心

该宗地位于青羊区文家街道，介于西三环与西四环之间，属于外光华板块；该板块正处地产开发中期阶段，宗地西侧、北侧均为未开发区域。宗地以南，光华大道以北近40公顷地均为未开发地块，土地性质以二类居住用地为主，兼部分教育用地。大量的涉宅空地表明未来该区域住宅用地资源较为充足，后期居住氛围浓厚，在房企不断进驻共同开发建设下，或将成为新的潜力板块。

根据青羊区投资促进局发布的青羊区产业规划，地块3公里范围分布着1.9平方公里的青羊总部经济集聚区，其中包含着3个产业园区。截至目前，青羊总部经济集聚区已入驻近400家总部企业，其中不乏多家世界500强。区域价值的攀升、带动房地产业发展。而大量产业人口导入，为房地产业快速发展奠定坚实的基础。

2

---交通配套：

 道路交通通达度高，但公交出行暂处劣势

两纵两横一轨交的道路体系，交通通达性较强。自驾方面，宗地300米范围内即达日月大道快速路，同时3公里就可上三环、四环，自驾便捷度较高；轨道方面，距离地铁4号线中坝站、蔡桥站约1公里左右，距离较为合理；但附近仅1个K5快速公交站点，短距离公交出行暂处劣势。

3

---生活配套：

 配套齐全，教育资源亮眼

地块临近凯德风尚、中铁西城、蓝光SOFA社区等交付小区，区域相对醇熟。宗地1公里范围内以社区底商为主，配套尚未呈现。宗地2公里范围内涵盖成都市妇女儿童中心医院、鹏瑞利青年广场、万达广场等配套齐全，基本上满足日常生活需求。其中教育配套是一大亮点，据不完全统计，周边现有超十所学校已呈现，另与项目一街之隔规划有泡桐树小学等覆盖3-18岁全龄教育，教育优势十分强劲。

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小结整体来看，宗地位于青羊区重点开发区，政策扶持力度较大；同时该区域配套成熟、便捷的交通体系，大大增强其附加值。尤其是教育资源丰富，核心价值鲜明；结合周边规划看，未来该区域土地供应量充足，居住氛围浓厚，区域价值有提升的契机。02地块自身条件解读
袖珍型纯住宅地块 掺杂不利因素1---地块详细指标：    宗地位置：青羊区文家街道办事处红碾社区7组、华严社区7组面积：33.33亩容积率：2.5建筑密度：20%用地性质：纯住宅可建筑面积：5.55万㎡起拍楼面价：11000元/㎡起拍时间：2019年11月28日出让条件：设有最高限价，需竞配建并无偿移交租赁住房比例及对应停车位
指标方面，该宗地规模较小，仅33.3亩，为纯住宅地块，整体容积率2.5，建筑密度20%。从各项指标来看，可打造小高层或高低配的品质改善产品。地块形状较为规整，但规模较小，后期产品排布、楼间距等会受一定影响。另外根据出让条件中，若达最高限价，需竞配建并无偿移交租赁住房（包含车位），在此因素影响下，后期拿地成本或较高。 
2---地块四至：地块内部方面，有一定土方，少量植被，并无未拆除的建筑物，或节约一定开发成本。地块四至方面，地块北侧、南侧临街，但非城市主干道，噪音影响较小；西面为空置地及未拆迁住宅，地面杂乱无章，整体面貌较差；南面毗邻规划中的泡小；值得注意的是，距离地块北面13m处设有成都电业局（绿洲110KV变电站），此功率变电站300米以内会产生一定辐射影响,并产生较大噪音，对后期的居住将产生一定的影响。02小结整体来看，参考地块自身条件及地价，宗地适宜打造品质改善产品。虽掺杂一定不利因素，但宗地与一站式教育比邻而建，对后期销售或是一较大助力。03区域房地产市场
未来群雄齐争，产品特点、节点把控或为突破口1---区域土地市场：  区域发展潜力巨大  房企投资热情较高据克而瑞统计，地块3公里范围内，2017年至今总供应7宗土地，其中2019年就多达4块，供地宗数明显上涨，节奏明显加快；但从近期供地情况来看，除首创拿下的74.16亩宅地外，该区域入市的宅地多为30亩左右的小规模地块，对产品编排均有较大考验；从溢价率来看，2019年成交两宗文家街道的宅地，溢价率均超过40%，远高于主城区16.7%（2019年累计）的整体溢价率。同时据线下调研知，本宗地有多家品牌房企关注，表明该区域市场关注度较高。这也意味着本地块仍有延续区域热度的态势。
从容积率与楼面地价来看，待开发地块容积率均在2-2.5。楼面地价除光华地块均在12600元/㎡以上，最高价可达16200元/㎡。预计各地块产品均以打造中高端产品为主，未来或与本案存在竞争关系。注：统计范围为宗地3公里范围内
  
2---区域住宅市场： 出货温吞，潜在存量高涨，似有后起之势区域出货寥寥，商品住宅存在市场缺口。据线下统计，今年以来该区域仅2项目在售，分别是光华壹号及远洋朗基香汇。由于区域僧多粥少、叠加高性价比及优质教育的加持，光华壹号于今年1月份首开即售罄，此后待盘至今，但项目热度依然较高，据了解目前意向购买客户超4万组；另改善项目远洋朗基香汇，整盘仅剩不足20套138㎡产品在售，预计去化周期约2个月。整体来看区域新房市场空白，刚需、改善均存在市场契机。
存量方面，区域广义存量约55.65万㎡，然区域仅朗基香汇每月十几套的销量，整体去化周期暂不明确。整体来看，区域土地市场活跃度较高，叠加目前高达约56万㎡的潜在存量，区域市场似有后起之势。但短期内需错峰高性价比“网红盘”光华壹号的上市节点，长期内亦需合理安排项目节点，避免与区域同类产品的直接竞争。
价格方面，目前外光华板块仅朗基香汇在售，地价13800元/㎡，精装售价25000元/㎡，因产品跟价格错配，去化较为缓慢。而内光华板块二手房交易主导成交，均价多在2万元/㎡以上，产品以80-90㎡的刚需为主，其中凯德风尚因毗邻草堂小学、大公园及鹏瑞利青年广场等配套，成交活跃度高；中铁西城受益于地铁及医院等优质配套加持，均价近2.5万元/㎡。图：地块3公里范围内近3年商品住宅供需价走势
03小结市场端，区域供应温吞，近几年基本无供应，导致成交主要以二手刚需为主，产品多以早期供应的80-90㎡极刚产品。随着改善需求逐年囤积，急需填补改善市场的空白。从未开发地块看，未来群雄齐争，产品特点、节点把控或为突破口，但亦警惕低价盘的冲击；从价格端看，区域二手单价多在2万元/㎡以上，新房亦在2.5万元/㎡，客户地缘性为主，体现该区域客户对价格的接受度较高，承受力略强。整体来看，区域正处于刚需向改善的过渡阶段，而区域近几年仅绿地新里城等少量改善产品入市，大量改善需求亟待释放。
04SWOT分析S——

• 成熟的配套、便捷的交通大幅提升其附加值；
• 教育资源丰富、核心价值鲜明；
• 区域为总部经济集聚区，不乏高薪购买人群;
• 与一站式教育比邻而建，开发前景良好；

W——

• 宗地西侧面貌较差，降低项目调性；
• 公交出行暂处劣势；
• 北侧离变电站仅13米，而变电站300米以内有较强辐射,并产生较大噪音，预计后期销售难度略大；

O——

• 二手刚需主导成交，新房市场存在缺口；
• 区域新房市场空白，刚需、改善均存在开发契机，尤其是改善产品；
• 以产建城，区域价值攀升；

T——

• 11000元/㎡的高起拍价，叠加竞配建并无偿移交租赁住房（包含车位），预计成交地价较高；也意味着低价项目对其冲击大，需错峰高性价比项目、及同类产品上市，对营销节点铺排有较大要求；
• 区域房企拿地热情高涨，预期竞拍激烈，拿地难度略大；
• 宗地规模较小，对产品布局等有较大考量；
• 可联合区域待建地块，共同提升板块价值。

综合而言，地块享优质的教育资源、便捷的交通叠加配套醇熟，整体地段较好，附加值较高；同时该区域未来居住氛围浓厚，区域价值有提升的契机。市场端看，区域正处于刚需向改善的过渡阶段，从绿地新里城改善产品入市反响来看，区域改善需求存在较大潜力。区域同类型待开发地块略多，后续入市节点上要充分考虑其他未开发地块入市时间，把控入市节点。整体来说，地块自身优缺点掺杂，比较考验企业产品及销售能力，方可实现优点掩盖缺点。

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